Radar Jember – Batas harga rumah subsidi yang diusulkan mencapai Rp500 juta membuka pembahasan baru mengenai keterjangkauan hunian bagi masyarakat. Namun, di balik peluang mendapatkan rumah dengan pilihan lokasi dan kualitas yang lebih beragam, calon pembeli perlu memperhitungkan besaran cicilan serta kemampuan keuangan sebelum mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Ketua Umum Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra), Ari Tri Priyono, mengusulkan perluasan batas harga rumah subsidi hingga Rp500 juta. Usulan tersebut disampaikan untuk memberikan ruang bagi pengembang dalam menyediakan hunian dengan desain, kualitas, dan lokasi yang lebih sesuai dengan kebutuhan pasar.
Dalam pemberitaan pada Senin (12/10/2026), Ari menyebut skema rumah dengan harga hingga Rp 500.000.000 berpotensi menggunakan bunga sekitar 6–8 %. Angka tersebut lebih tinggi dibandingkan bunga KPR rumah tapak melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang selama ini sebesar 5 % flat.
Baca Juga: Ingin Punya Rumah Sendiri, Generasi Muda Harus Berhadapan dengan Cicilan Jangka Panjang
Perbedaan bunga tersebut perlu diperhatikan karena dapat memengaruhi besaran angsuran. Untuk memberikan gambaran, rumah seharga Rp500.000.000 dengan uang muka 10% atau Rp50.000.000 menyisakan pinjaman sebesar Rp450.000.000.
Jika pinjaman tersebut dicicil selama 20 tahun dengan metode bunga efektif tahunan dan angsuran tetap, perkiraan cicilannya sekitar Rp3.200.000 per bulan pada bunga 6 persen dan Rp3.800.000 per bulan pada bunga 8%. Perhitungan ini merupakan simulasi matematis, bukan penawaran pembiayaan resmi maupun besaran angsuran yang telah ditetapkan pemerintah.
Artinya, calon pembeli perlu menyesuaikan rencana pembelian dengan pendapatan bersih dan pengeluaran rutin. Sebagai contoh, seseorang yang memiliki penghasilan Rp7.000.000 per bulan dengan cicilan rumah sekitar Rp3.200.000 akan mengalokasikan hampir separuh pendapatannya untuk angsuran. Sisa pendapatan tersebut masih harus mencukupi kebutuhan makan, transportasi, tagihan, tanggungan keluarga, dan kebutuhan lainnya. Contoh ini hanya ilustrasi, bukan penetapan batas aman cicilan untuk semua orang.
Selain angsuran, calon pembeli juga perlu menyiapkan dana untuk biaya awal pembelian dan kebutuhan setelah menempati rumah. Pengeluaran seperti biaya administrasi, pindahan, listrik, air, perawatan bangunan, dan perlengkapan dasar dapat menambah beban keuangan jika tidak diperhitungkan sejak awal.
Meski demikian, usulan batas harga rumah subsidi hingga Rp500.000.000 juta tersebut belum dapat dianggap sebagai kebijakan resmi yang berlaku. Begitu pula dengan kisaran bunga 6–8 % yang disebut dalam usulan pengembang. Ketentuan akhir mengenai harga, penerima manfaat, bunga, uang muka, dan tenor perlu menunggu keputusan pemerintah serta konfirmasi dari bank penyalur.
Dengan demikian, perluasan batas harga rumah subsidi berpotensi menambah pilihan hunian bagi masyarakat apabila disetujui. Namun, keterjangkauan rumah tidak cukup diukur dari harga dan bunga kredit. Calon pembeli juga perlu memastikan cicilan sesuai dengan kemampuan keuangan agar kepemilikan rumah tidak mengganggu pemenuhan kebutuhan sehari-hari dalam jangka panjang.
Penulis: Evelyn Ramadhani Wibowo